تفاوت رهن و اجاره
چه تفاوتی بین رهن و اجاره وجود دارد؟
چه فرقی بین رهن با اجاره نشینی وجود دارد؟
به اعتقاد برخی از افراد و یا خانواده‌ها، مزایای اجاره‌نشینی از خرید خانه بسیار بیشتر است و برخی هم حاضرند یک سوییت یا خانه خیلی کوچک بخرند و رهن یا اجاره نکنند.
برخی هم با وجود بودجه کافی برای خرید خانه به رهن آپارتمان روی می‌آورند چرا که ممکن است با بودجه‌ای که در دست دارند توانایی رهن آپارتمانی را داشته باشند که سالیان سال طول بکشد تا بتوانند بودجه خرید همان خانه را پیدا کنند. حتی ممکن است، با روند افزایش تورم سالیانه هیچ‌گاه نتوانند مشابه آن آپارتمان را خریداری کنند. در این مقاله مطالبی درباره رهن و اجاره به شرح زیر برایتان بیان می‌کنیم:
مزایای رهن واحد مسکونی
معنای رهن واحد مسکونی این است که مستأجر مبلغی را به موجر می‌دهد و درازای آن، از واحد مسکونی مورد نظر در مدت‌زمان مشخصی استفاده می‌کند که این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد به صورت کامل به مستأجر برگردانده می‌شود و مستأجر واحد مسکونی را تخلیه می‌کند.
یکی از روش‌ها برای سکونت ملک مسکونی این است که برای خرید واحد مسکونی اقدام کنید و خیال خودتان را راحت کنید. اما در تهران، خرید خانه در این دوره از زمان بسیار سخت است. از این رو در این کلان‌شهر بیشتر مردم واحد مسکونی را رهن یا اجاره میکنند.
عدم نیاز به پرداخت ماهانه اجاره توسط مستأجر یکی از بزرگ‌ترین مزایای رهن خانه است.برگشت مبلغ رهن به مستأجر بعد از اتمام مدت‌زمان قرارداد که یکی از بهترین ویژگی‌های رهن است.
در این حالت امکان دارد که موجر پول پیش را خرج کرده و نتواند آن را به شما بازگرداند. بنابراین در صورت تمایل به ماندن در واحد مسکونی دست شما برای تمدید قرارداد و مشخص کردن میزان رهن و اجاره بازتر خواهد بود.
معایب رهن واحد مسکونی
اگر فقط گزینه‌های رهن کامل را مدنظر دارید، امکان دارد به خاطر مبلغ بالای بعضی از واحدهای مسکونی، انتخاب‌هایتان محدود شود و انتخاب کمتری داشته و تصمیم‌گیری برایتان سخت‌تر شود.
تحت‌فشار قرار گرفتن مستأجر برای تهیه پول پیش یا رهن واحد مسکونی یکی از معایب مهم آن است.
کم بودن گزینه‌های رهن کامل در بازار؛ بدین معنا که مالکان در این دوره از زمان معمولاً تمایل دارند که خانه‌هایشان را به صورت اجاره یا رهن و اجاره به موجر تحویل دهند تا ماهیانه مبلغی دریافت کنند.
امکان سوءاستفاده موجر از پول پیش و عدم بازپرداخت به موقع آن به مستأجر که ممکن است مستأجر را دچار مشکلات زیادی کند.
مزایای اجاره واحد مسکونی
معنای اجاره این است که مستأجر در ازای استفاده از واحد مسکونی مورد نظر، ماهانه به موجر مبلغی برای اجاره می‌پردازد. در تعریفی تخصصی‌تر در ادبیات حقوقی می‌توانی بیان کرد که اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود. که در این تعریف اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌نامند.
پرداخت ماه‌به‌ماه اجاره و در اختیار داشتن یک اهرم فشار علیه موجر برای انجام کارهای منزل که این باعث می‌شود موجر نتواند از مسئولیت‌هایش فرار کند.
پرداخت ماهانه اجاره و عدم نیاز به پرداخت هزینه یکجا به موجر که برای برخی از خانواده‌ها مهم‌ترین مزایای واحد مسکونی استیجاری است.
معایب اجاره واحد مسکونی
عدم بازپرداخت مبلغ اجاره به مستأجر پس از اتمام دوران قرارداد که این بدترین اشکال و عیب اجاره‌نشینی است.در این روش مستأجر هرماه برای پرداخت اجاره‌بها تحت‌فشار است و اگر ماهی آن را به دلایلی پرداخت نکند موجر می‌تواند برای تخلیه ملک توسط مستأجر اقدام کند.
رهن واحد مسکونی یا اجاره آن بیشتر بستگی به دارایی و سرمایه مستأجر دارد اگر مستأجر داری پول و سرمایه است توصیه می‌شود واحد مسکونی را رهن کند تا هم اصل سرمایه‌اش از بین نرود و هم این‌که هرماه به مستأجر فشار برای پرداخت اجاره وارد نشود.
رهن و اجاره واحد مسکونی
رهن و اجاره به این معناست که یک فرمول ترکیبی برای پرداخت بهای یک واحد مسکونی را دارد.به این ترتیب که مبلغی را به‌عنوان پول پیش یا رهن به موجر برای واحد مسکونی می‌پردازید و به‌علاوه آن، ماهانه مبلغی را به‌عنوان اجاره پرداخت می‌کنید.
در این روش، فرد به هیچ وجه مالک واحد مسکونی نمی‌شود، فقط از آن در مدت معلوم که اصولاً یک سال است، استفاده می‌کند.
قیمت رهن و اجاره واحد مسکونی
برای محاسبه قیمت رهن و اجاره‌ی یک واحد مسکونی، باید ابتدا قیمت آن را بر اساس متراژ، عمر، امکانات و ناحیه‌ای که خانه در آن واقع‌شده است، تخمین بزنید و بهتر است که بدانید که قیمت رهن کامل یک خانه معمولاً مبلغی بین یک‌پنجم یا یک‌ششم کل قیمت واحد مسکونی است.
اگر واحد مسکونی نوساز باشد، ممکن است مبلغ رهن برابر با یک‌چهارم قیمت خانه تخمین زده شود. اما اگر واحد مسکونی قدیمی‌ساز است، معمولاً میزان یک‌ششم قیمت خانه برای رهن آن در نظر گرفته می‌شود، بنابراین، اگر قیمت یک خانه ۸۰۰ میلیون تومان است، مبلغ رهن آن بین ۱۳۳ تا ۲۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
اما قیمت اجاره همین واحد مسکونی که رهن آن ۲۰۰ میلیون تومان است را بخواهیم به اجاره تبدیل کنیم باید ۲۰۰ را ضرب‌در میزان عرف بازار برای هر یک‌میلیون تومان رهن کنیم. اگر عرف بازار را ۳۰ هزار تومان در نظر بگیریم، اجاره این واحد مسکونی بدون پول پیش می‌شود۲۰۰ ضرب‌در ۳۰ هزار تومان پس ماهیانه مستأجر باید ۶ میلیون تومان به موجر پرداخت کند.
نکات مهم در نوشتن قرارداد رهن و اجاره
مهم‌ترین و حیاتی‌ترین عمل در اجاره و یا رهن کردن واحد مسکونی، بستن قرارداد اجاره بین طرفین است. این قرارداد باید به صورت قانونی بین طرفین انجام شود.
متأسفانه بسیاری از افراد این عمل را بی‌اهمیت تلقی میکنند و به فرد مقابل خود به صورت کامل اعتماد میکنند و همین اعتماد در آینده موجب بروز مشکلاتی جبران‌ناپذیر زیادی خواهد شد.
درنتیجه، حتی اگر اجاره‌نامه‌ای را با افراد نزدیک و آشنای (فامیل و دوستان) خود می‌بندید، آن را به صورت قانونی پیگیری کنید و در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید تا در آینده به هر دلیلی دچار مشکل و ضرر و زیان نشوید.
قرارداد اجاره واحد مسکونی را اجاره‌نامه می‌نامند که این قرارداد بین صاحب‌ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستأجر) بسته می‌شود و رابطه موجر و مستأجر را به صورت قانونی مشخص می‌کند. اجاره‌نامه درواقع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می‌دهند تا در صورت بروز اختلافات به آن مراجعه کنند و همه وظایف خود را به درستی انجام دهند.
در قرارداد اجاره مشخصات مستأجر و موجر، میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، ملکی که اجاره می‌شود و شرایط موجر و مستأجر درج می‌شود و صحت مشخصات موجر و مستأجر در این قرارداد بسیار مهم است.
نکاتی در قرارداد اجاره و یا رهن باید رعایت شود به شرح زیر است:
- متأسفانه در کشور ما اکثر قراردادها به‌صورت کلی نوشته می‌شوند و جزییات قرارداد، با دقت در آن بیان نمی‌شود. که این ممکن است باعث بروز اختلافات و مشکلاتی شود. بهتر است هر چیزی که ممکن است در آینده موجب بروز اختلافاتی شود، از قبل پیش‌بینی‌شده و در اجاره‌نامه درج شود تا در آینده هرکدام از طرفین دچار مشکل نشوند و حق‌وحقوق خود را به‌درستی بدانند.
- علاوه بر توجه به درج جزییات، نکته مهم دیگر اطلاع پیدا کردن از مفاهیمی است که در قرارداد اجاره واحد مسکونی به کار رفته است. اگر در اجاره‌نامه شما کلماتی نوشته شده است که معنای آن را به صورت دقیق نمی‌دانید، از مشاوران حقوقی متخصص در این حوزه کمک بگیرید.
- حتماً در هنگام بستن قرارداد اجاره واحد مسکونی ۲ شاهد این قرارداد را باید امضا کنند، تا آسان‌تر و راحت‌تر بتوانید موارد قانونی را در صورت لزوم پیگیری کنید. درصورتی‌که ۲ شاهد اجاره‌نامه را امضا کنند، در هنگام بروز نقض مفاد اجاره‌نامه، نیازی به مراجعه به دادگاه‌های عمومی نیست زیرا طرفی که ناراضی است، می‌تواند با ارائه اجاره‌نامه به شورای حل اختلاف محلی مراجعه کند.
- پس از پایان مدت‌زمان اجاره، موجر موظف است ودیعه را تمام و کمال و در زمان مشخص به مستأجر برگرداند. امکان دارد که مدت‌زمانی طول بکشد؛ پس، در قرارداد اجاره‌نامه در مورد زمان دقیق پس گرفتن ودیعه با صاحب‌ملک به توافق برسید و آن زمان را در قرارداد حتماً ذکر کنید.
- همان‌طور که موجر می‌تواند در صورت تأخیر پرداخت اجاره‌بها، جریمه‌ای تعیین کند، مستأجر هم می‌تواند برای تأخیر بازپرداخت ودیعه جریمه در قرارداد اجاره واحد مسکونی تعیین کند.
- برخی از واحدهای مسکونی دارای لوازمی هستند که در اجاره‌نامه نام‌برده می‌شوند. به‌عنوان‌مثال، برخی از خانه‌های اجاره‌ای دارای موکت، کولر، پکیج سرمایشی و گرمایشی، آب گرم‌کن و … هستند. قبل از عقد قرارداد از سلامت موارد ذکرشده در اجاره‌نامه اطمینان حاصل کنید؛ زیرا در صورت خرابی، صاحب‌ملک می‌تواند ادعا کند که وسیله را سالم در اختیار شما قرار داده است و از شما خسارت بگیرد.
- درصورتی‌که پرداخت‌هایی در ساختمان برای موارد مختلف انجام می‌شود و مدیر ساختمان مسئول جمع‌آوری و پرداختن آن‌ها است، در ازای پرداخت مبالغ، رسیدی معتبر از مدیر ساختمان دریافت کنید تا در آینده کسی نتواند ادعا کند که شما هزینه‌های مشترک ساختمان را پرداخت نکرده‌اید و برایتان مشکلاتی به وجود آورد.
- هرگونه وعده‌ووعید را در قرارداد اجاره واحد مسکونی با جزییات ذکر کنید.
- تمام مدارک مربوط به هویت موجر و مستأجر را بررسی کنید تا دچار مشکل نشوید.
- درصورتی‌که وسیله موجود در واحد مسکونی را احتیاج ندارید، قبل از بستن قرارداد به صاحب‌ملک اطلاع دهید و آن را از قرارداد حذف کنید.
- بهترین عمل در عقد قرارداد این است که تمام موارد را با مشاوره حقوقی متخصص در این زمینه در میان بگذارید و مشورت کنید و تمام مدارک و لوازم و… را پیش از امضای قرارداد بررسی کنید.
- ۲ نسخه اجاره‌نامه تنظیم کنید. یکی برای موجر و دیگری برای مستأجر، هر دوی طرفین قرارداد باید نسخه اجاره‌نامه را داشته باشند.
- ضمانت اجرای تخلف از قرارداد (تخلف‌های احتمالی مستأجر یا موجر) تنظیم کنید تا در صورت رعایت نشدن شروط قرارداد بتوانید آن‌ها را به‌صورت قانونی پیگیری کنید.
- برای پرداخت شارژ ساختمان با صاحب‌ملک به توافق‌های لازم برسید.
- برای تعیین قیمت اجاره می‌توانید از قیمت گذاران و مشاوران راهنمایی بگیرید.
- برای اجاره‌نامه خود حتماً کد ره‌گیری دریافت کنید که دارای هویت قانونی باشد تا در آینده دچار مشکل نشوید.
منبع : مجله اینترنتی دلگرم
